Η αγορά ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων είναι μια μακρά, μερικές φορές περίπλοκη, διαδικασία. Είναι σημαντικό για εσάς να βρείτε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων που πιστεύετε ότι έχει τη δυνατότητα να κερδίσετε χρήματα. Εάν είναι απαραίτητο, συνεργαστείτε στενά με έναν κτηματομεσίτη για να βρείτε ακίνητα και με έναν λογιστή για να αναλύσετε τις οικονομικές δυνατότητες ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων. Για να υποβάλετε αίτηση για δάνειο, συγκεντρώστε τις απαιτούμενες πληροφορίες και προσεγγίστε πολλούς δανειστές. Επίσης, είναι καλή ιδέα να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων για να σας βοηθήσει στη διαδικασία.
Βήματα
Μέρος 1 από 4: Εύρεση συγκροτήματος διαμερισμάτων
Βήμα 1. Επιλέξτε ποιο τύπο συγκροτήματος θα αγοράσετε
Μπορεί να θέλετε να αγοράσετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων που αποτελείται μόνο από πολυκατοικίες. Ωστόσο, θα πρέπει επίσης να εξετάσετε την αγορά ενός συγκροτήματος "μικτής χρήσης". Αυτός ο τύπος συγκροτήματος περιέχει επίσης εμπορικά ακίνητα που μπορείτε να νοικιάσετε.
- Ένα σύμπλεγμα που δεν είναι προς το παρόν μικτή χρήση θα μπορούσε να μετατραπεί. Ωστόσο, η χωροθέτηση πρέπει να το επιτρέπει.
- Σκεφτείτε επίσης τι ανέσεις θέλετε να έχει το συγκρότημα διαμερισμάτων σας. Για παράδειγμα, μπορεί να διαθέτει γυμναστήριο, πισίνα ή κοινόχρηστους χώρους για ιδιωτικές εκδηλώσεις.
Βήμα 2. Σκεφτείτε να προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη
Θα θέλετε να αγοράσετε ένα συγκρότημα σε μια περιοχή που δεν μειώνεται και ένας πράκτορας μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε αυτές τις περιοχές. Συζητήστε με άλλους ιδιοκτήτες συγκροτημάτων διαμερισμάτων για το αν συνεργάστηκαν με έναν πράκτορα και αν θα τους πρότειναν.
- Στην ιδανική περίπτωση, θα πρέπει να πάτε με κάποιον που εργάζεται ως πράκτορας πλήρους απασχόλησης. Ένας μερική απασχόληση μπορεί να μην γνωρίζει την αγορά μέσα και έξω.
- Φυσικά, μπορείτε να ερευνήσετε μόνοι σας συγκροτήματα διαμερισμάτων. Ελέγξτε online, μιλήστε με άλλους επενδυτές και οδηγήστε σε γειτονιές. Ωστόσο, ένας πράκτορας με εμπειρία σε συγκροτήματα διαμερισμάτων μπορεί να σας εξοικονομήσει χρόνο.
Βήμα 3. Επισκεφθείτε συγκροτήματα διαμερισμάτων
Πάντα επισκέπτεστε ένα συγκρότημα προσωπικά πριν αποφασίσετε να αγοράσετε. Θα πρέπει να περπατήσετε σε όλα τα κτίρια του συγκροτήματος και να δείτε τυχόν κοινόχρηστους χώρους. Κρατήστε σημειώσεις και κάντε ερωτήσεις. Η αγορά ενός συγκροτήματος διαμερισμάτων είναι μια μεγάλη επένδυση και δεν πρέπει να προχωρήσετε αν δεν νιώσετε άνετα με την κατάσταση των κτιρίων.
- Μην περπατάτε μόνο σε ένα κτίριο στο συγκρότημα. Εάν το κάνετε, τότε μπορεί να υποθέσετε ότι τα άλλα κτίρια βρίσκονται σε ισοδύναμη κατάσταση. Να είστε σκεπτικοί αν ο αντιπρόσωπος του πωλητή αντισταθεί να σας δείξει όλα τα κτίρια στο συγκρότημα.
- Θυμηθείτε να επισκεφθείτε το βράδυ, ώστε να μπορείτε να ελέγξετε τα χαρακτηριστικά ασφαλείας στο συγκρότημα διαμερισμάτων. Οι διάδρομοι θα πρέπει να είναι καλά φωτισμένοι, οι πόρτες να κλειδώνονται σωστά και κανείς να μην τριγυρίζει στους χώρους.
Βήμα 4. Μιλήστε με τον τρέχοντα κάτοχο
Μπορείτε να αποκτήσετε πολλές πολύτιμες πληροφορίες από τη συνάντηση με τον τρέχοντα ιδιοκτήτη του συγκροτήματος διαμερισμάτων. Να είστε έτοιμοι να κάνετε σχετικές ερωτήσεις. Για παράδειγμα, ρωτήστε για τα ακόλουθα:
- Πόσες μονάδες νοικιάζονται; Θα είναι ευκολότερο να χρηματοδοτήσετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων που νοικιάζεται.
- Πόσο καιρό ήταν εκεί οι ενοικιαστές; Ένα συγκρότημα με μακροχρόνιους ενοικιαστές μπορεί να είναι πιο σταθερό.
- Γιατί πουλάει ο ιδιοκτήτης; Η απόσυρση ή η αλλαγή επενδύσεων είναι θεμιτοί λόγοι. Ωστόσο, ένας ιδιοκτήτης που πουλάει επειδή χάνει χρήματα είναι μια κόκκινη σημαία. Λάβετε υπόψη ότι ο λόγος που πουλάει ένας ιδιοκτήτης μπορεί να είναι εμπιστευτικός.
Βήμα 5. Ζητήστε πληροφορίες για τους τρέχοντες ενοικιαστές
Θα θέλετε να μάθετε λεπτομέρειες σχετικά με τις μισθώσεις τους. Ζητήστε το "rent-roll", το οποίο πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:
- Κατάλογος ενοικιαστών και μονάδων τους.
- Διαστάσεις κάθε μονάδας.
- Όροι μίσθωσης.
- Ποσό ενοικίου και κατάθεσης.
- Αριθμός υπνοδωματίων και μπάνιων σε κάθε μονάδα.
Μέρος 2 από 4: Ανάλυση κερδοφορίας
Βήμα 1. Υπολογίστε πόσο μπορείτε να χρεώσετε στο ενοίκιο
Δεν πρέπει να αγοράσετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων, εκτός αν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά. Αναλύστε αν ο τρέχων ιδιοκτήτης έχει νοικιάσει μονάδες πολύ φθηνά ή αν το ενοίκιο είναι σύμφωνο με το επιτόκιο της αγοράς.
- Βρείτε συγκρίσιμα συγκροτήματα διαμερισμάτων στο διαδίκτυο. Κοιτάξτε για πόσο διαφημίζουν τις μονάδες τους. Για έναν εξαιρετικό πόρο που μπορεί να σας βοηθήσει να μάθετε τις τιμές ενοικίασης σε κοντινή απόσταση, επισκεφθείτε τη διεύθυνση
- Μπορείτε επίσης να ρωτήσετε διαφορετικές εταιρείες διαχείρισης ακινήτων ποια είναι η τιμή αγοράς στην περιοχή σας.
- Εάν το συγκρότημα διαθέτει εμπορικό χώρο, τότε ένας κτηματομεσίτης μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να καταλάβετε πόσο να χρεώσετε.
Βήμα 2. Εκτιμήστε τα έξοδά σας
Τα συγκροτήματα διαμερισμάτων χρειάζονται συνεχή συντήρηση, οπότε πρέπει να αναλύσετε το κόστος συντήρησης. Λάβετε την κατάσταση αποτελεσμάτων από τον τρέχοντα κάτοχο. Ωστόσο, μην το εμπιστεύεστε 100%. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραπλανήσει ορισμένους αριθμούς για να κάνει το συγκρότημα διαμερισμάτων πιο ελκυστικό. Ελέγξτε ξανά τις πληροφορίες δαπανών:
- Λάβετε τα φορολογικά στοιχεία του συγκροτήματος από τον εκτιμητή της κομητείας.
- Εκτιμήστε το κόστος διαχείρισης ακινήτων επικοινωνώντας με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Ρωτήστε πόσο χρεώνουν. Συνήθως, η αμοιβή τους βασίζεται σε ένα ποσοστό του αναμενόμενου ενοικίου.
- Υπολογίστε το ποσό συντήρησης που απαιτείται. Εάν δεν είχατε ποτέ διαχειριστεί ένα συγκρότημα διαμερισμάτων, μιλήστε με έναν τρέχοντα ιδιοκτήτη. Ρωτήστε πόσα ξοδεύουν ετησίως για την επισκευή κάθε μονάδας ή των γηπέδων. Στην ιδανική περίπτωση, θα θέλατε να ξοδέψετε περίπου το 40 τοις εκατό των χρημάτων που παίρνετε για λειτουργικά έξοδα.
Βήμα 3. Εκτελέστε τους αριθμούς
Οι δανειστές δεν θα σας δώσουν χρήματα για να αγοράσετε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων, εκτός εάν μπορείτε να δείξετε ότι θα είναι κερδοφόρο. Συνεργαστείτε στενά με έναν λογιστή για να τρυπήσετε τους αριθμούς και να δημιουργήσετε τα απαραίτητα οικονομικά έγγραφα για να δείξετε έναν δανειστή. Μπορείτε να βρείτε έναν λογιστή επικοινωνώντας με την κοινωνία των δημοσίων λογιστών του κράτους σας.
- Υπολογίστε το καθαρό λειτουργικό σας εισόδημα, το οποίο είναι το ακαθάριστο εισόδημά σας μείον τα έξοδα.
- Δημιουργήστε μια ανάλυση ταμειακών ροών. Δείξτε πώς το ποσό των χρημάτων που έχετε έρθει σε σύγκριση με το ποσό που θα ξοδέψετε. Όταν ξεκινάτε ή σε περιόδους που η αγορά ενοικίασης είναι κακή, ενδέχεται να μην έχετε εισροές χρημάτων.
- Λάβετε υπόψη ότι οι δανειστές θα τρέχουν επίσης τους δικούς τους αριθμούς, καθώς και ο εκτιμητής που εκτιμά το σύμπλεγμα.
Μέρος 3 από 4: Απόκτηση χρηματοδότησης
Βήμα 1. Ελέγξτε την πιστωτική σας αναφορά
Έχετε δικαίωμα σε μία δωρεάν πιστωτική έκθεση κάθε χρόνο. Ο δανειστής σας θα εξετάσει το προσωπικό σας πιστωτικό ιστορικό, οπότε θα πρέπει να το τραβήξετε και να ελέγξετε για σφάλματα. Αμφισβητήστε οτιδήποτε είναι λάθος.
- Για παράδειγμα, οι λογαριασμοί μπορεί να είναι καταχωρισμένοι που δεν είναι δικοί σας ή ένας λογαριασμός μπορεί να έχει καταχωρηθεί εσφαλμένα ως προεπιλεγμένος ή σε συλλογές. Επίσης, το πιστωτικό όριο μπορεί να είναι λάθος.
- Ξεκινήστε νωρίς. Ολόκληρη η διαδικασία διαφοράς μπορεί να διαρκέσει έως και 60 ημέρες για να ολοκληρωθεί και θα χρειαστείτε μια καθαρή πιστωτική αναφορά προτού προσεγγίσετε τους δανειστές.
Βήμα 2. Μάθετε για τα εμπορικά δάνεια
Τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα δεν είναι ίδια με τα δάνεια που παίρνετε για να αγοράσετε το σπίτι σας. Γενικά, τα δάνεια μπορούν να είναι για 30 χρόνια ή έως πέντε ή επτά. Τα επιτόκια μπορεί επίσης να είναι μεταβλητά ή σταθερά.
- Εάν μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο χωρίς προσφυγή, τότε το κτίριο θα εξασφαλίσει το δάνειο ως εγγύηση. Ωστόσο, τα δάνεια χωρίς επιστροφή δεν είναι διαθέσιμα για όλους τους δανειολήπτες και το κτίριο πρέπει συνήθως να αξίζει τουλάχιστον 2,5 εκατομμύρια δολάρια.
- Με ένα δάνειο προσφυγής, παραμένεις προσωπικά υπεύθυνος για το δάνειο. Σε περίπτωση αθέτησης, μπορείτε να μηνυθείτε και ενδέχεται να χάσετε προσωπικά περιουσιακά στοιχεία. Τα δάνεια προσφυγής είναι πιο επικίνδυνα, αλλά μπορεί να είναι το μόνο είδος δανείου που μπορείτε να πάρετε ως νέος ιδιοκτήτης.
- Τα εμπορικά δάνεια απαιτούν επίσης προκαταβολή περίπου 30% της τιμής αγοράς.
- Αν δυσκολεύεστε να πάρετε ένα εμπορικό δάνειο, σκεφτείτε να πάρετε μια σύμβαση ακινήτων. Οι συμβάσεις ακινήτων απαιτούν μεγάλη προκαταβολή, αλλά είναι λιγότερο δύσκολο να εγκριθούν. Η προκαταβολή μπορεί να είναι μικρότερη από αυτή που θα ζητούσε μια τράπεζα, ανάλογα με το πόσο θέλει ο πωλητής.
Βήμα 3. Κάντε μια προσφορά στον ιδιοκτήτη
Συζητήστε τι είναι μια λογική προσφορά με τον κτηματομεσίτη σας, η οποία θα εξαρτηθεί από την κατάσταση της τοπικής αγοράς. Εάν η αγορά είναι καυτή, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε την απαιτούμενη τιμή-ή και περισσότερα.
- Ανεξάρτητα από το πόσο ζεστή είναι η αγορά, επιμείνετε σε περίοδο εγγύησης 90 ημερών. Θα χρειαστείτε τουλάχιστον 60 ημέρες για να λάβετε έναν έλεγχο. Αυτό θα σας αφήσει 30 ημέρες για να ελέγξετε τα έγγραφα πριν κλείσετε.
- Εάν χρησιμοποιείτε δανειστή, ρωτήστε τον πόσο καιρό χρειάζεται για να επεξεργαστεί το δάνειό σας. Ανάλογα με τον δανειστή σας, μπορεί να χρειαστεί να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη περισσότερο χρόνο για να συγκεντρώσει τα πάντα.
Βήμα 4. Επιθεωρήστε το κτίριο
Προσλάβετε έναν επιθεωρητή με εμπειρία σε εμπορικά ακίνητα το συντομότερο δυνατό σε περίπτωση που υπάρχουν επιπλοκές ή καθυστερήσεις αργότερα. Βρείτε έναν επιθεωρητή παίρνοντας μια παραπομπή από έναν κτηματομεσίτη ή συζητώντας με έναν άλλο ιδιοκτήτη συγκροτήματος διαμερισμάτων.
- Ελέγξτε εκ των προτέρων τι θα ελεγχθεί. Ρωτήστε αν χρειάζεται να προσλάβετε έναν ειδικό επιθεωρητή για να επιθεωρήσει μια πισίνα ή ένα γήπεδο τένις.
- Εάν ο επιθεωρητής εντοπίσει προβλήματα, ζητήστε από τον πωλητή πίστωση, η οποία θα μειώσει το ποσό που πληρώνετε. Εναλλακτικά, ο πωλητής μπορεί να κάνει τις επισκευές πριν κλείσει.
Βήμα 5. Συλλέξτε τις απαιτούμενες πληροφορίες για την αίτηση δανείου
Πρέπει να δώσετε στον δανειστή πληροφορίες σχετικά με το συγκρότημα διαμερισμάτων όταν υποβάλετε αίτηση, οπότε συλλέξτε τα ακόλουθα πριν προσεγγίσετε έναν δανειστή:
- φωτογραφίες του συγκροτήματος διαμερισμάτων
- κάτοψη
- χάρτη της γύρω περιοχής
- περιγραφή του ακινήτου (π.χ. αριθμός μονάδων, έτος κατασκευής κ.λπ.)
- αναμενόμενες αναβαθμίσεις
- πληροφορίες ενοικίου
- τιμή αγοράς
- ονόματα κτηματομεσιτών, δικηγόρων και εταιρειών που συμμετέχουν στη συναλλαγή
Βήμα 6. Υποβάλετε αίτηση για το δάνειό σας
Προσεγγίστε πολλούς δανειστές, ώστε να μπορείτε να συγκρίνετε τις προσφορές τους. Ζητήστε μια αίτηση και υποβάλετε την με τα δικαιολογητικά σας. Εάν ο υπεύθυνος δανείου χρειάζεται περισσότερες πληροφορίες, δώστε το το συντομότερο δυνατό.
Βήμα 7. Συγκρίνετε δάνεια
Αφού σας εγκρίνει, ο δανειστής θα σας στείλει επιστολή προθέσεων ή ένα φύλλο όρου. Αναλύστε το προσεκτικά. Θα καθορίσει το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε και άλλους όρους. Επιλέξτε το δάνειο του οποίου οι όροι είναι οι καλύτεροι για εσάς.
- Υπογράψτε το φύλλο όρου ή την επιστολή προθέσεων για τον δανειστή που επιλέγετε. Σε αυτό το σημείο, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε την κατάθεσή σας.
- Ο δανειστής θα πρέπει να συνεχίσει με μια πλήρη (και τελική) δέσμευση δανείου.
Μέρος 4 από 4: Κλείσιμο στο συγκρότημα διαμερισμάτων
Βήμα 1. Προσλάβετε δικηγόρο
Θα χρειαστεί να υπογράψετε πολλά νομικά έγγραφα για να μπορέσετε να αγοράσετε το συγκρότημα διαμερισμάτων. Μην προσπαθήσετε να κάνετε τα πάντα μόνοι σας. Αντ 'αυτού, θα πρέπει να προσλάβετε έναν έμπειρο δικηγόρο για να συντάξει και να ελέγξει όλα τα έγγραφα. Ο πληρεξούσιος μπορεί να κάνει τα εξής:
- Σύνταξη, διαπραγμάτευση και αναθεώρηση της συμφωνίας αγοράς.
- Ζητήστε πίστωση από τον ιδιοκτήτη για να κάνετε τις απαραίτητες επισκευές.
- Βεβαιωθείτε ότι ο τίτλος είναι σαφής.
- Ρύθμιση μεσεγγύησης.
Βήμα 2. Δημιουργήστε μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης για την ιδιοκτησία του συγκροτήματος διαμερισμάτων
Εάν κάποιος τραυματιστεί στο συγκρότημα διαμερισμάτων, μπορεί να σας κάνει μήνυση επειδή ήσασταν απρόσεκτοι στη συντήρησή σας. Εάν χάσετε τη δίκη, τότε ο τραυματίας μπορεί να ακολουθήσει τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία, όπως το δικό σας σπίτι. Με την κατοχή του συγκροτήματος μέσω LLC, τα προσωπικά σας περιουσιακά στοιχεία προστατεύονται.
- Η ιδιοκτησία του κτιρίου ως LLC δεν σας προστατεύει από όλες τις αγωγές. Για παράδειγμα, ο δανειστής σας μπορεί να σας μηνύσει εάν αθετήσετε ένα δάνειο προσφυγής. Παρ 'όλα αυτά, η κατοχή του συγκροτήματος διαμερισμάτων ως LLC θα προσφέρει σημαντική προστασία από τραυματισμούς και άλλες αγωγές.
- Ξεκινήστε μια LLC καταθέτοντας τα κατάλληλα έγγραφα στον Υπουργό Εξωτερικών σας και αποκομίζοντας τις απαραίτητες άδειες ή άδειες. Ο δικηγόρος σας μπορεί επίσης να σας βοηθήσει, καθώς αυτό μπορεί να είναι χρονοβόρο.
Βήμα 3. Επανεξέταση συμβάσεων και γνωστοποιήσεων
Θα πρέπει να εκτελέσετε σημαντική δέουσα επιμέλεια μαζί με τον δικηγόρο σας για να κλείσετε μια σύμβαση ακινήτων. Για παράδειγμα, θα πρέπει να κάνετε τα εξής:
- Ολοκληρώστε μια κατάλληλη έρευνα τίτλου. Γενικά, ένα σχέδιο οικοπέδου στεγαστικών δανείων είναι ανεπαρκές. Αντ 'αυτού, θα χρειαστείτε μια έρευνα τίτλου ALTA.
- Ελέγξτε τυχόν αποκαλύψεις σχετικά με το κατάλυμα. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να αποκαλύψει ότι κάτι δεν πάει καλά με την ιδιοκτησία που δεν εντοπίστηκε από τον επιθεωρητή.
- Ελέγξτε τις μισθώσεις μισθωτών και τα έγγραφα για την ανάθεσή τους.
- Εξετάστε τον αντίκτυπο των περιορισμών χωροθέτησης στο συγκρότημα διαμερισμάτων. Εάν θέλετε να μετατρέψετε ένα σύνθετο σε μικτή χρήση, τότε αυτό είναι ένα βασικό βήμα.
- Αναθεωρήστε τις συμβάσεις υπηρεσιών για το συγκρότημα διαμερισμάτων.
- Λάβετε τις απαιτούμενες άδειες για επισκευές.
Βήμα 4. Παρακολουθήστε το κλείσιμο
Ο πληρεξούσιος σας θα πρέπει να παρευρεθεί στο κλείσιμο μαζί με έναν εκπρόσωπο της LLC σας (εάν δημιουργήσατε έναν). Θα πρέπει να λάβετε διάφορα έγγραφα στο κλείσιμο, συμπεριλαμβανομένης μιας πράξης παραίτησης και εκχωρημένων μισθώσεων και συμβάσεων.
Βήμα 5. Προσλάβετε κάποιον να διαχειρίζεται το συγκρότημα διαμερισμάτων
Ανάλογα με το μέγεθος του συγκροτήματος, μπορεί να είναι ανέφικτο να διαχειριστείτε μόνοι σας την ιδιοκτησία ζώντας στο χώρο. Αντ 'αυτού, θα πρέπει να προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Θα διαχειριστούν το ακίνητο συλλέγοντας ενοίκιο και προγραμματίζοντας επισκευές.
- Ελέγξτε το κόστος. Γενικά, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων χρεώνουν το 5-10% του εισπραχθέντος ενοικίου.
- Μιλήστε με άλλους ιδιοκτήτες για να λάβετε παραπομπές. Εναλλακτικά, μπορείτε να ελέγξετε με την τοπική ένωση διαμερισμάτων.
- Συγκρίνετε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων με βάση την τιμή πέρα από την τιμή. Δείτε επίσης τις υπηρεσίες που προσφέρουν.
