Η οικοδόμηση ή η ανακαίνιση ενός σπιτιού μπορεί να κοστίσει πολλά χρήματα, αλλά ένας τρόπος εξοικονόμησης είναι να χρησιμεύσετε ως γενικός ανάδοχος. Θα προσλάβετε τους δικούς σας υπεργολάβους (που ονομάζονται "subs") για να κάνουν συγκεκριμένες εργασίες, όπως κατασκευή τοίχων ή εγκατάσταση υδραυλικών εγκαταστάσεων. Η υπεργολαβία για το σπίτι σας είναι πολλή δουλειά και θα πρέπει να σκεφτείτε προσεκτικά πριν αναλάβετε τη δουλειά μόνοι σας.
Βήματα
Μέρος 1 από 3: Ερχόμενος με ένα σχέδιο
Βήμα 1. Ορίστε το χρονοδιάγραμμά σας
Υπολογίστε πότε θέλετε να ολοκληρωθεί η κατασκευή σας. Στη συνέχεια, θα πρέπει να εργαστείτε αντίστροφα για να βρείτε μια ημερομηνία έναρξης. Να είστε προετοιμασμένοι για πολλές καθυστερήσεις. Για παράδειγμα, τα υλικά μπορεί να μην φτάνουν στην ώρα τους ή ο καιρός να μην συνεργάζεται. Συγκεκριμένα, δεν μπορείτε να ρίξετε σκυρόδεμα για το θεμέλιο εάν ο καιρός είναι πολύ υγρός.
Μιλήστε με κάποιον που έχει χτίσει ή ανακαινίσει το σπίτι του για να λάβετε μια εκτίμηση για το πόσο χρόνο χρειάζεται. Γενικά, ένα νέο σπίτι μπορεί να χτιστεί σε επτά μήνες. Ωστόσο, ο χρόνος θα εξαρτηθεί από την τοποθεσία σας και άλλους παράγοντες, όπως η πολυπλοκότητα του σχεδιασμού του σπιτιού σας
Βήμα 2. Καταρτίστε το σχέδιό σας
Είτε αναδιαμορφώνετε ένα σπίτι είτε χτίζετε ένα από την αρχή, θα πρέπει να έχετε σχεδιάσει σχέδια και προδιαγραφές. Lookάξτε στο διαδίκτυο για σχέδια σπιτιού ή συμβουλευτείτε έναν σχεδιαστή ή έναν αρχιτέκτονα.
Βρείτε έναν αρχιτέκτονα ρωτώντας κάποιον που έχει χτίσει πρόσφατα ένα σπίτι ή επικοινωνώντας με ένα τοπικό ινστιτούτο αρχιτεκτονικής ή κοινωνία
Βήμα 3. Προσδιορίστε τις πηγές χρηματοδότησής σας
Οι πιθανότητες είναι ότι θα χρειαστεί να δανειστείτε χρήματα από τράπεζα ή πιστωτική ένωση. Μιλήστε με τους δανειστές για να δείτε πόσα μπορείτε να δανειστείτε, καθώς ορισμένοι ενδέχεται να μην σας δανείσουν περισσότερο από το 80% του κόστους εάν ενεργείτε ως δικός σας ανάδοχος.
Οι τράπεζες θα πρέπει επίσης να δουν τις προδιαγραφές, τις προσφορές και τους αναλυτικούς καταλόγους των εξόδων σας προτού οριστικοποιήσουν το δάνειό σας. Ωστόσο, μπορούν να σας προσυπολογίσουν χρησιμοποιώντας εκτιμήσεις
Βήμα 4. Αφιερώστε αρκετό χρόνο
Μπορείτε να αφιερώσετε έως και 35 ώρες την εβδομάδα για αρκετούς μήνες επιβλέποντας την κατασκευή του σπιτιού σας. Ανάλογα με το μέγεθος του έργου, μπορεί να ξοδέψετε περισσότερο. Μάθετε αν έχετε αρκετό χρόνο για να αφιερώσετε σε αυτό το έργο.
Μπορεί να μπορείτε να μοιραστείτε τα καθήκοντά σας με τον σύζυγό σας ή έναν στενό φίλο, αλλά θα πρέπει να έχετε άριστη επικοινωνία
Μέρος 2 από 3: Προσλήψεις υπεργολάβων
Βήμα 1. Προσδιορίστε τους υπεργολάβους που χρειάζεστε
Οι υπεργολάβοι έχουν συνήθως ειδικότητα. Θα πρέπει να προσδιορίσετε ποιες εργασίες χρειάζεστε για να βρείτε τον κατάλληλο υπεργολάβο. Οι παρακάτω είναι μερικοί από τους πιο συνηθισμένους τύπους:
- Εκσκαφείς: γεμίστε, κόψτε ή μετακινήστε τη γη για να μπορέσετε να ρίξετε το θεμέλιό σας.
- Τέκτονες: χτίστε θεμέλια, τοίχους αντιστήριξης, πεζοδρόμια και οτιδήποτε περιλαμβάνει τούβλα ή μπλοκ.
- Πλαίσια: χτίστε το κέλυφος πάνω στο θεμέλιο χρησιμοποιώντας ξυλεία, φύλλα και δοκάρια.
- Στέγες: προετοιμάστε το υπόστρωμα της οροφής και στη συνέχεια τοποθετήστε υλικό στέγης στην κορυφή.
- Υδραυλικοί: εγκαταστήστε θερμοσίφωνα και υδραυλικά εξαρτήματα.
- Ηλεκτρολόγοι: εγκαταστήστε καλώδια κρυμμένα από την όραση, καθώς και εξαρτήματα και ηλεκτρικούς διακόπτες.
- Πλευρά: τοποθετήστε πλαισιώσεις στο εξωτερικό του κτιρίου και μπορεί επίσης να χειριστεί εξωτερική επένδυση.
Βήμα 2. Λάβετε παραπομπές
Ρωτήστε κάποιον που έχει κάνει δουλειά στο σπίτι του αν θα πρότεινε τους υπεργολάβους του. Γράψτε το όνομα και τον αριθμό του υποσυστήματος. Ρωτήστε γενικά πόσο χρεώνει το sub.
- Αν δείτε ότι χτίζεται ένα σπίτι στη γειτονιά σας, σταματήστε και μιλήστε με τον γενικό εργολάβο. Εξηγήστε την κατάστασή σας και ζητήστε τα ονόματα των υπεργολάβων.
- Μπορείτε επίσης να ζητήσετε παραπομπές από την ξυλεία ή από εξειδικευμένους προμηθευτές. Για παράδειγμα, εάν χρειάζεστε ένα πλακίδιο, τότε μπορείτε να ρωτήσετε κάποιον που πουλά ειδικά πλακάκια.
- Λάβετε τουλάχιστον τρεις παραπομπές, ώστε να μπορείτε να ζητήσετε προσφορές από πολλά διαφορετικά άτομα.
- Εάν δεν μπορείτε να λάβετε προσωπικές παραπομπές, ελέγξτε ιστότοπους όπως το Angi ή το Yelp.
Βήμα 3. Ζητήστε προσφορές
Δώστε στους συνδρομητές μια περιγραφή του έργου, συμπεριλαμβανομένων γραπτών προδιαγραφών και σχεδίων. Ζητήστε τους να υποβάλουν προσφορά γραπτώς. Οι υπεργολάβοι θα πρέπει να παρέχουν μια αναλυτική προσφορά που να ξεπερνά το κόστος των υλικών και της εργασίας.
- Θυμηθείτε-η φθηνότερη προσφορά δεν είναι πάντα η καλύτερη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, πιο ανέντιμοι εργολάβοι ενδέχεται να υποβάλουν χαμηλές προσφορές για να βρουν τη δουλειά και στη συνέχεια να χρεώσουν πρόσθετα κατά τη διάρκεια του έργου.
- Στο τέλος της ημέρας, η καλή επικοινωνία είναι το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να αναζητήσετε σε έναν ανάδοχο.
Βήμα 4. Ερευνήστε την εμπειρία κάθε υπεργολάβου
Θέλετε να προσλάβετε υποψήφιους που μπορούν να κάνουν καλή δουλειά και έχουν επαρκή εμπειρία. Οι υποψήφιοι θα πρέπει να μιλούν για την εμπειρία τους κατά την υποβολή προσφοράς. Ωστόσο, εάν δεν το κάνουν, μπορείτε να τους καλέσετε και να τους ρωτήσετε. Ζητήστε τρεις αναφορές και καλέστε τις.
Στην ιδανική περίπτωση, θα προσλάβετε έναν υπάλληλο που έχει χειριστεί πολλά έργα που έχουν το ίδιο μέγεθος και εμβέλεια με το δικό σας. Για παράδειγμα, εάν το μόνο που χτίζετε είναι μια προσθήκη, δεν χρειάζεστε συνδρομητές που συνήθως εργάζονται σε τεράστια έργα. Μπορεί να μην παίρνουν το δικό σας στα σοβαρά
Βήμα 5. Ζητήστε ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις, εάν θέλετε
Ένα υποκεφαλαιωμένο οικονομικό πρόβλημα μπορεί να σας επιβαρύνει υπερβολικά ή να φύγει από την επιχείρηση πριν τελειώσει τη δουλειά. Μπορεί να θέλετε να ζητήσετε από κάθε υπεργολάβο να υποβάλει ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις.
Βήμα 6. Ερευνήστε τη φήμη του υπεργολάβου
Μπείτε στο διαδίκτυο και πληκτρολογήστε το όνομα του υπεργολάβου. Ελέγξτε για να δείτε αν υπήρξαν παράπονα. Θυμηθείτε να λάβετε παράπονα με έναν κόκκο αλατιού, καθώς είναι πολύ εύκολο να διαμαρτυρηθείτε ανώνυμα στο διαδίκτυο. Ωστόσο, αναζητήστε μοτίβα. Εάν πολλοί άνθρωποι παραπονιούνται ότι το υποσύστημα δεν εμφανίζεται να λειτουργεί, τότε μπορεί να υπάρχει πραγματικό πρόβλημα.
- Μπορείτε να ελέγξετε τη φήμη του υποκειμένου στο Better Business Bureau.
- Επιπλέον, ελέγξτε αν έχουν μηνυθεί ποτέ. Επισκεφθείτε το δικαστικό μέγαρο της κομητείας όπου το υποκατάστημα έχει την κύρια έδρα της επιχείρησής του. Μπορείτε να αναζητήσετε δικαστικά αρχεία, τα οποία είναι δημόσια έγγραφα. Εάν έχει υποβληθεί μήνυση στο υποσύστημα, τραβήξτε τη δικογραφία και διαβάστε την καταγγελία. Μάθετε επίσης πώς λύθηκε η υπόθεση.
Βήμα 7. Αναλύστε τις προσφορές
Θα πρέπει να αποφύγετε την αυτόματη πρόσληψη του υπεργολάβου που υποβάλλει τη χαμηλότερη προσφορά. Για παράδειγμα, η προσφορά μπορεί να είναι πολύ χαμηλή, οπότε ο υποψήφιος μπορεί να εγκαταλείψει το έργο όταν εξαντληθούν τα χρήματα.
- Σως να μην γνωρίζετε εάν μια προσφορά είναι πολύ χαμηλή. Μιλήστε με έναν έμπειρο εργολάβο για να μάθετε τι είναι μια λογική προσφορά.
- Πρέπει επίσης να εργαστείτε γύρω από τα χρονοδιαγράμματα των ανθρώπων. Ένας καλός παίκτης είναι συνήθως πολύ απασχολημένος, αλλά δεν μπορείτε να κρατήσετε ένα ολόκληρο έργο για έξι μήνες καθώς περιμένετε να ανοίξουν. Βεβαιωθείτε ότι η διαθεσιμότητα του υποσυστήματος λειτουργεί με το πρόγραμμά σας.
Βήμα 8. Προσλάβετε τους υπεργολάβους σας
Καλέστε τον υπεργολάβο και πείτε του ότι θέλετε να τον προσλάβετε. Επιβεβαιώστε την προσφορά και τις ημερομηνίες διαθεσιμότητας. Πείτε τους επίσης ότι θα πρέπει να επιβεβαιώσετε ότι έχουν άδεια και είναι ασφαλισμένοι προτού προχωρήσετε και υπογράψετε μια σύμβαση.
- Το υποκείμενο θα πρέπει να σας στείλει ένα αντίγραφο της άδειάς του. Μπορείτε να επιβεβαιώσετε ότι εξακολουθεί να ισχύει, επικοινωνώντας με την υπηρεσία αδειοδότησης του κράτους σας.
- Το τμήμα θα πρέπει να έχει αποζημίωση εργαζομένων και γενική ασφάλιση αστικής ευθύνης. Ζητήστε να δείτε τις πολιτικές για να επιβεβαιώσετε ότι εξακολουθούν να ισχύουν.
- Μπορείτε να λάβετε ένα δείγμα συμφωνίας υπεργολάβου από έναν από τους τρεις συμβαλλόμενους συλλόγους: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association, ή American Subcontractors Association. Αναζητήστε αριθμούς τηλεφώνου στο διαδίκτυο.
Βήμα 9. Αγοράστε ασφάλιση πριν ξεκινήσετε την εργασία
Οι γενικοί εργολάβοι είναι νομικά υπεύθυνοι για τραυματισμούς στο εργοτάξιο. Δεδομένου ότι ενεργείτε ως δικός σας γενικός ανάδοχος, θα πρέπει να αγοράσετε γενική ασφάλιση αστικής ευθύνης. Συζητήστε με έναν ασφαλιστικό μεσίτη για τις επιλογές σας.
Ο δανειστής σας μπορεί να απαιτήσει να έχετε την ασφάλιση κινδύνου κατασκευαστή. Καλύπτει τα υλικά του σπιτιού (αλλά όχι σωματικές βλάβες)
Μέρος 3 από 3: Χειρισμός του Έργου
Βήμα 1. Υποβάλετε αίτηση για δάνειο
Εάν χρειάζεστε δάνειο, συγκεντρώστε τα απαιτούμενα έγγραφα και επικοινωνήστε με έναν δανειστή. Ελέγξτε τους όρους του δανείου πριν υπογράψετε. Δώστε προσοχή στο επιτόκιο και τυχόν κυρώσεις προπληρωμής.
Βήμα 2. Λάβετε τις απαιτούμενες άδειες
Η διαδικασία αδειοδότησης μπορεί να προκαλέσει σύγχυση στους άπειρους. Δυστυχώς, δεν μπορείτε να περιμένετε από τους συνδρομητές να λάβουν τις άδειες για εσάς-αυτή είναι η δουλειά σας. Γενικά, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με το τοπικό τμήμα κατασκευών ή το δημαρχείο για περισσότερες πληροφορίες.
Θα είστε επίσης υπεύθυνοι για τον προγραμματισμό επιθεωρήσεων για να βεβαιωθείτε ότι συμμορφώνεστε με τον κωδικό στέγασης. Βεβαιωθείτε ότι έχετε καταλάβει πότε πρέπει να γίνουν αυτές οι επιθεωρήσεις
Βήμα 3. Παρακολούθηση αγορών υλικών
Κάποιος πρέπει να βρίσκεται στο εργοτάξιο για να τεκμηριώσει όλα τα δελτία παράδοσης. Εάν έχετε επιστροφές, πρέπει επίσης να τις λάβετε υπόψη. Η απώλεια παρακολούθησης των υλικών που λαμβάνετε είναι συχνά πηγή υπερβάσεων του κόστους.
- Στην ιδανική περίπτωση, μπορείτε να παρακολουθείτε τα δελτία παράδοσης ηλεκτρονικά. Σαρώστε τα έτσι ώστε να έχετε γρήγορη πρόσβαση στα δελτία παράδοσης και στο απόθεμα.
- Προσπαθήστε να προγραμματίσετε εκ των προτέρων όταν παραγγέλνετε τα υλικά σας. Οι καθυστερήσεις υλικών μπορούν πραγματικά να κρατήσουν το έργο σας.
Βήμα 4. Προγραμματίστε σωστά τους υπεργολάβους σας
Τα σπίτια πρέπει να χτιστούν ή να ανακαινιστούν με τη σειρά. Για παράδειγμα, δεν μπορείτε να εγκαταστήσετε ηλεκτρικό ρεύμα εάν δεν έχετε χύσει το θεμέλιο και χτίσετε τους τοίχους. Θα έπρεπε να έχετε δώσει προσοχή στη διαθεσιμότητα όταν προσλάβατε τους συνδρομητές σας. Τώρα πρέπει να φτιάξετε ένα πρόγραμμα.
- Μην περιμένετε να εμφανίζονται οι συνδρομητές ακριβώς όταν τους προγραμματίζετε. Ζογκλάρουν και άλλες δουλειές, και μπορεί να ξεπεράσουν μια άλλη δουλειά.
- Αφιερώστε λίγο χρόνο για να λογοδοτήσετε για απρόβλεπτες καθυστερήσεις. Ωστόσο, ενδέχεται να καταλήξετε να περιμένετε εβδομάδες για να εμφανιστεί ένα sub.
Βήμα 5. Επανεξέταση της εργασίας
Πρέπει να βρείτε τον σχετικό κώδικα δόμησης και να τον μάθετε από καρδιάς. Όταν ελέγχετε το έργο, βεβαιωθείτε ότι είναι ενσωματωμένο σε κώδικα.
Οι περισσότεροι υπεργολάβοι έχουν υψηλή εξειδίκευση, οπότε πιθανότατα δεν θα έχετε κανένα πρόβλημα με την ποιότητα της εργασίας τους. Ωστόσο, μερικές φορές οι υποψήφιοι δεν δίνουν προσοχή στο πώς η δουλειά τους επηρεάζει άλλα μέρη του σπιτιού. Για παράδειγμα, ένας υδραυλικός μπορεί να κόψει μεγάλες εγκοπές στο πάτωμα ή στον τοίχο και να καταρρεύσει κατά τη διαδικασία
Βήμα 6. Πληρώστε άμεσα
Θα υποδείξετε υπεργολάβους να εμφανιστούν εάν υποσχεθείτε ότι θα πληρώσετε αμέσως μετά την ολοκλήρωση της εργασίας και στη συνέχεια θα παραδώσετε. Προστατέψτε τη φήμη σας. Όταν αποκτήσετε καλή φήμη για την άμεση πληρωμή, οι συνδρομητές θα έχουν μεγαλύτερη αγωνία να εμφανιστούν στο χώρο εργασίας σας.
Βήμα 7. Στείλτε στους υπεργολάβους σας κατάλληλα φορολογικά έντυπα
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, το IRS απαιτεί να στείλετε ένα έντυπο 1099-MISC εάν τους πληρώσατε τουλάχιστον $ 600 κατά τη διάρκεια του έτους. Αυτά τα έντυπα πρέπει να παραδοθούν έως τις 31 Ιανουαρίου.
