Ο υπολογισμός των τετραγωνικών μέτρων του εμπορικού χώρου είναι μια περίπλοκη διαδικασία που απαιτεί αμείλικτη προσοχή στη λεπτομέρεια. Οι ενοικιαστές πρέπει να λάβουν υπόψη τους μια σειρά παραγόντων όταν αποφασίζουν αν θα συνάψουν συμφωνία μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της συνολικής επιφάνειας του κτιρίου και των περιφερειακών προτύπων. Οι ενοικιαστές που δεν κατανοούν σημαντικές έννοιες εκπλήσσονται μερικές φορές από το κρυφό κόστος και τους χρήσιμους χώρους που είναι μικρότεροι από ό, τι είχαν φανταστεί.
Βήματα
Μέρος 1 από 3: Επιλογή μεθόδου μέτρησης
Βήμα 1. Συγκρίνετε τεχνικές μέτρησης
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν διάφορες διαφορετικές τεχνικές μέτρησης για να εκτιμήσουν την τετραγωνική απόσταση ενός χώρου. Αυτές οι μέθοδοι περιλαμβάνουν:
- Χρήσιμα τετραγωνικά, ή USF: Αυτός είναι ο χώρος που καταλαμβάνει ο ενοικιαστής. Οι πράκτορες ενοικίασης συχνά παραθέτουν αυτό το ποσό σε υποψήφιους ενοικιαστές, αλλά αντιπροσωπεύει μόνο μέρος της συμφωνίας μίσθωσης.
- Τετραγωνικά μέτρα προς ενοικίαση, ή RSF: Αυτός είναι ο συνδυασμός των τετραγωνικών μέτρων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν και ένα ποσοστό των τετραγωνικών μέτρων κοινόχρηστου χώρου του κτιρίου. Οι κοινόχρηστοι χώροι, οι οποίοι αποτελούν μέρη ενός κτιρίου από τους οποίους επωφελούνται όλοι οι ενοικιαστές, περιλαμβάνουν το λόμπι, τους ανελκυστήρες, τους διαδρόμους και τα κλιμακοστάσια.
- Ακαθάριστο τετραγωνικό, ή GSF: Το σύνολο των ενοικιαζόμενων τετραγωνικών μέτρων ενός κτιρίου.
Βήμα 2. Αποφασίστε ποια μέθοδος υπολογισμού του εμπορικού χώρου είναι η καλύτερη για εσάς
Η Ένωση Ιδιοκτητών και Διαχειριστών Κτιρίων (BOMA) απλοποίησε τα βιομηχανικά πρότυπα για τη μέτρηση ενοικιαζόμενου χώρου σε εμπορικά κτίρια το 2010. Οι 2 κορυφαίες μέθοδοι του BOMA είναι η μέθοδος Β και η παλαιά μέθοδος Α.
- Μέθοδος Β: Η νέα μέθοδος Single Load Factor υπολογίζει τον ενοικιαζόμενο χώρο για κάθε ενοικιαστή χρησιμοποιώντας μια ομοιόμορφη προσέγγιση στη μέτρηση της επιφάνειας του δαπέδου. Είναι το ίδιο για όλα τα επίπεδα ορόφων ενός κτιρίου.
- Παλαιότερη μέθοδος Α: Το πρότυπο του 1996 χρησιμοποιεί ξεχωριστές τιμές μονάδας για το USF και κοινά τετραγωνικά μέτρα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να είναι επωφελές για τους ενοικιαστές να επιλέξουν αυτήν την προσέγγιση.
Βήμα 3. Επιλέξτε μια μέθοδο μέτρησης με βάση τον τύπο ιδιότητας
Συνήθως, η τεχνική μέτρησης που χρησιμοποιείται θα εξαρτηθεί από την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου και τον προγραμματισμένο αριθμό ενοικιαστών. Τα κτίρια γραφείων, τα εμπορικά κέντρα και άλλα κτίρια πολλαπλών ενοικιαστών θα μετρηθούν συνήθως με χρήση RSF. Τα κτίρια μεμονωμένων ενοίκων όπως οι αποθήκες ή οι εγκαταστάσεις παραγωγής μετρώνται με χρήση GSF. Ωστόσο, μπορεί να μην απαιτείται από τους ιδιοκτήτες να χρησιμοποιούν συγκεκριμένη μέθοδο για τη μέτρηση ενός χώρου.
Βήμα 4. Εξετάστε τα περιφερειακά πρότυπα μίσθωσης
Ο ομοσπονδιακός νόμος επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να μετρούν ενοικιαζόμενο χώρο χρησιμοποιώντας οποιαδήποτε μέθοδο επιθυμούν. Ωστόσο, ορισμένες περιοχές της χώρας ενδέχεται να έχουν διαφορετικούς κανόνες για τον υπολογισμό των τετραγωνικών μέτρων. Δύο αξιοσημείωτα παραδείγματα είναι:
- Το Real Estate Board της Νέας Υόρκης (REBNY) επιτρέπει στους ιδιοκτήτες κτιρίων να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους επιτρέποντάς τους να φέρουν το RSF όσο το δυνατόν πιο κοντά στο GSF.
- Τροπικές περιοχές: Νέοι κανόνες αφορούν κλειστούς και ανοιχτούς χώρους εμπορικών κτιρίων σε περιοχές που επηρεάζονται συνήθως από συγκεκριμένες καιρικές συνθήκες.
Μέρος 2 από 3: Μέτρηση εμπορικών τετραγώνων
Βήμα 1. Μην θεωρείτε τίποτα δεδομένο
Μετρήστε μόνοι σας τον χρήσιμο χώρο. Ένας λανθασμένος υπολογισμός στον προσδιορισμό τετραγωνικών μέτρων μπορεί να σας κοστίσει χιλιάδες δολάρια κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Τα τυπικά πρότυπα μέτρησης επιτρέπουν 2 % ανοχή σε σφάλματα κατά τη μέτρηση του εμπορικού χώρου. Ωστόσο, αυτό μπορεί να μεταφραστεί σε πολλά χρήματα, ειδικά σε μεγάλους ή ακριβούς χώρους. Φροντίστε να μετρήσετε την περιοχή όσο το δυνατόν πιο προσεκτικά, ειδικά εάν είστε ο ενοικιαστής που μπορεί να επηρεαστεί αρνητικά από αυτούς τους λανθασμένους υπολογισμούς.
Βήμα 2. Μετρήστε απλά τετραγωνικά μέτρα
Για να μετρήσετε τα εμπορικά τετραγωνικά μέτρα για έναν ορθογώνιο χώρο, πολλαπλασιάστε το μήκος του δωματίου σε πόδια με το πλάτος του. Για παράδειγμα, ένα δωμάτιο που έχει μήκος 12 πόδια και πλάτος 12 πόδια είναι 144 τετραγωνικά πόδια. Για χώρους σε σχήμα L ή διαχωρισμένους, μπορείτε να μετρήσετε ανεξάρτητα ορθογώνια του χώρου και στη συνέχεια να αθροίσετε τα εμβαδά για να λάβετε μια μέτρηση συνολικής επιφάνειας.
Οι μετρήσεις μπορούν να ληφθούν με τη χρήση ταινίας ή συσκευής μέτρησης λέιζερ
Βήμα 3. Λογαριασμός ασυνήθιστων σχημάτων
Προσέξτε όταν μετράτε τμήματα ακανόνιστου σχήματος ενός δωματίου. Για να πραγματοποιήσετε τη μέτρηση, δοκιμάστε να χωρίσετε το δωμάτιο σε σχήματα με εύκολους υπολογισμούς, όπως ορθογώνια και τρίγωνα. Το εμβαδόν ενός ορθογώνιου τριγώνου μπορεί να βρεθεί πολλαπλασιάζοντας τα μήκη των δύο μη διαγώνιων πλευρών (αυτές οι δύο ενώνονται με τη σωστή γωνία) και στη συνέχεια διαιρώντας το γινόμενο με 2.
- Για παράδειγμα, εάν υπάρχει ένα δωμάτιο με διαγώνιο τοίχο μέσα από αυτό, πρέπει να χρησιμοποιήσετε έναν πιο περίπλοκο τύπο για να προσδιορίσετε τα τετραγωνικά μέτρα της περιοχής. Εάν το μήκος του χώρου με τον διαγώνιο τοίχο ήταν 10 πόδια και το πλάτος του ήταν 8 πόδια, τα τετραγωνικά μέτρα της περιοχής θα ήταν 40 πόδια.
- Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο τοίχος κόβει το συνολικό τετραγωνικό μέτρο, το οποίο θα ήταν 80 αν το δωμάτιο δεν είχε τοίχο που το έκοβε, στο μισό.
Βήμα 4. Μετρήστε τους κοινόχρηστους χώρους
Οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να μετρηθούν έτσι ώστε να μπορούν να υπολογιστούν τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά πόδια. Τα τετραγωνικά μέτρα κοινής περιοχής μετρώνται με τις ίδιες μεθόδους με τα τετράγωνα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στην τοπική νομοθεσία. Οι κοινόχρηστοι χώροι μπορεί να περιλαμβάνουν ανελκυστήρες, μπάνια, λόμπι, κλιμακοστάσια και διαδρόμους. Είναι σημαντικό ότι οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να είναι διαθέσιμοι σε όλους τους ενοικιαστές για χρήση ή για να επωφεληθούν. Φροντίστε να μετρήσετε το συνολικό τετραγωνικό μέτρο όλων των κοινόχρηστων χώρων στο κτίριο.
Βήμα 5. Εύρεση ακαθάριστων τετραγωνικών μέτρων
Το συνολικό τετραγωνικό μέτρο μετρά τη συνολική επιφάνεια του χώρου, συμπεριλαμβανομένου του πάχους των εξωτερικών τοίχων. Για να μετρήσετε αυτήν την περιοχή, θα χρειαστεί να μετρήσετε το μήκος του τοίχου από το εξωτερικό του κτιρίου και να χρησιμοποιήσετε αυτές τις διαστάσεις για να υπολογίσετε τετραγωνικά μέτρα. Το GSF δεν μειώνεται για εμπόδια όπως άξονες εξαερισμού, δοκούς στήριξης ή άξονες ανελκυστήρα. Το GSF δεν περιλαμβάνει ανοιχτούς χώρους, όπως χώρους στάθμευσης, πισίνες ή εκσκαφές υπόγειους χώρους.
Μέρος 3 από 3: Χρήση πληροφοριών τετραγωνικού υλικού
Βήμα 1. Υπολογίστε το συντελεστή φορτίου για το κτίριο
Ο συντελεστής φορτίου αντιπροσωπεύει το πρόσθετο ποσοστό τετραγωνικών μέτρων που προστίθεται σε τετραγωνικά μέτρα για χρήση, για τον υπολογισμό των ενοικιαζόμενων τετραγωνικών μέτρων. Για να υπολογίσετε τον συντελεστή φόρτωσης, ξεκινήστε βρίσκοντας τις συνολικές χρήσιμες και ενοικιάσιμες τετραγωνικές επιφάνειες του κτιρίου σε ερωτήσεις. Θυμηθείτε ότι το χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μέτρο είναι η περιοχή που μπορεί να ενοικιαστεί σε ενοικιαστές και τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά μέτρα είναι αυτή η περιοχή συν τους κοινόχρηστους χώρους. Στη συνέχεια, διαιρέστε το RSF με το USF για να λάβετε τον συντελεστή φόρτωσης.
- Για παράδειγμα, εάν ένα κτίριο έχει 80.000 τετραγωνικά πόδια χρήσιμου χώρου και επιπλέον 20.000 τετραγωνικά πόδια κοινόχρηστων χώρων, τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά μέτρα θα είναι 100.000.
- Στη συνέχεια, ο συντελεστής φορτίου θα υπολογιστεί ως 100, 000 /80, 000 = 1,25.
Βήμα 2. Εύρεση ενοικιαζόμενων τετραγωνικών μέτρων για ένα ακίνητο
Τα ενοικιαζόμενα τετραγωνικά μέτρα για ένα ακίνητο μπορούν να υπολογιστούν χρησιμοποιώντας το συντελεστή φορτίου του κτιρίου και το USF του ακινήτου. Ο συντελεστής φορτίου πολλαπλασιάζεται με το USF για να λάβει το RSF. Στη συνέχεια, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το RSF και την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι για να υπολογίσετε το μηνιαίο μίσθωμα.
- Συνεχίζοντας με το προηγούμενο παράδειγμα, φανταστείτε ότι το ακίνητο χωρίζεται στο μισό μεταξύ δύο εμπορικών χώρων. Έτσι, το καθένα έχει 40, 000 τετραγωνικά πόδια χρήσιμου χώρου.
- Για να βρείτε RSF, πολλαπλασιάστε αυτό το ποσό με τον συντελεστή φόρτωσης, ο οποίος είναι 1,25. Αυτό σημαίνει ότι το RSF σε αυτή την περίπτωση θα είναι 40, 000 x 1,25 = 50, 000.
Βήμα 3. Ζυγίστε τις διαφορές στα εμπορικά ακίνητα
Οι τιμές των μονάδων μπορεί να ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό με βάση την τοποθεσία και την κατηγορία του κτιρίου. Το ενοίκιο σε γραφείο 500 τετραγωνικών ποδιών (46,5 τετραγωνικά μέτρα) στο κέντρο της πόλης μπορεί να είναι υψηλότερο από το ενοίκιο σε χώρο 1.000 τετραγωνικών ποδιών (92,9 τετραγωνικά μέτρα) μόλις 10 τετράγωνα μακριά. Τα κτίρια εμπίπτουν σε 1 από 3 τυπικές ταξινομήσεις.
- Κατηγορία Α: Αυτά είναι τα πιο διάσημα κτίρια στα πιο αποκλειστικά τμήματα μιας πόλης. Τα κτίρια κατηγορίας Α επιβάλλουν υψηλότερα ενοίκια από το μέσο όρο.
- Κατηγορία Β: Αυτή είναι η ευρύτερη ταξινόμηση. Τα περισσότερα από αυτά τα κτίρια έχουν καλό έως καλό φινίρισμα.
- Κατηγορία Γ: Οι μονάδες αυτής της κατηγορίας είναι εξαιρετικά λειτουργικές αλλά προσφέρουν λίγες ανέσεις. Τα ενοίκια είναι γενικά χαμηλά.
Βήμα 4. Υπολογίστε το συνολικό ενοίκιο για ένα ακίνητο βάσει τετραγωνικών μέτρων
Τα ενοίκια βασίζονται συνήθως σε RSF ή GSF ενός χώρου. Μόλις έχετε αυτά τα δεδομένα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την τιμή αγοράς ανά τετραγωνικό πόδι για να καθορίσετε την τιμή ενοικίου για το ακίνητο. Συνεχίζοντας με το παραπάνω παράδειγμα, αν το ενοίκιο ήταν 1,50 $ ανά τετραγωνικό πόδι RSF ανά μήνα, το ενοίκιο θα ήταν 1,50 $ 50 x 50, 000 = 75, 000 $.
